En cas de vente d’une société immobilière, est-ce que le “step-up” peut être exigé?

Arrêt TF no. 9C_703/2023 du 15 octobre 2024; A. SA contre Administration cantonale des impôts du Canton de Vaud.

En cas de vente de la majorité du capital-actions d’une société immobilière par un investisseur privé – dans le cadre d’un share deal – l’imposition au titre de l’impôt sur les gains immobiliers découle de l’art. 12 al. 2 let. a LHID. Cette règle s’applique uniformément dans tous les Cantons, qu’ils relèvent d’un système fiscal moniste ou dualiste. Dans les Cantons monistes, cette imposition s’applique même lorsque la participation dans la societe immobiliere est détenue dans la fortune commerciale de l’investisseur. Pour éviter une double imposition économique lorsque la societe immobiliere revend ultérieurement l’immeuble (asset deal), les Cantons monistes reconnaissent en principe un mécanisme de step-up: le coût fiscal de l’immeuble est ajusté à la valeur déjà imposée lors du share deal, de sorte que seule la plus-value intervenue après l’acquisition des titres est taxée. En revanche, dans les Cantons dualistes, un tel mécanisme fait souvent défaut. L’absence de step-up peut alors conduire à une double imposition économique du même substrat: une première fois lors du share deal (impôt sur les gains immobiliers), une seconde fois lors de l’asset deal (impôt sur le bénéfice). Cette situation interroge la cohérence systémique et conduit à s’interroger sur l’opportunité d’admettre un mécanisme de step-up de manière plus uniforme, même sans base légale explicite, pour respecter les principes d’équité fiscale et de non-double imposition économique. Toutefois, dans un arrêt du 15 octobre 2024 (no. 9C_703/2023), le Tribunal fédéral a refusé d’admettre un step-up pour une societe immobiliere située dans un Canton dualiste, en l’occurrence Vaud, faute de base légale cantonale permettant de s’écarter du bilan commercial. Cette décision rompt avec l’approche plus ouverte adoptée dans certaines jurisprudences antérieures – notamment l’arrêt TF no. 2C_355/2012 – et met en lumière la tension existante entre, d’une part, le résultat auquel aboutit cet arrêt, et, d’autre part, la pratique de plusieurs Cantons qui admettent un mécanisme de step-up destiné à éviter une double imposition économique.