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2025/10/Rassegna di giurisprudenza di diritto tributario svizzero/I criteri che qualificano il commercio professionale di immobili
Samuele Vorpe (2025) I criteri che qualificano il commercio professionale di immobili. Novità fiscali (10) pp. 548-552 ISSN 2235-4573
Rassegna di giurisprudenza di diritto tributario svizzero
10/2025

I criteri che qualificano il commercio professionale di immobili

I guadagni derivanti dalla vendita di unità PPP realizzate su un fondo ricevuto in donazione costituiscono un reddito da attività lucrativa indipendente imponibile

Samuele Vorpe
Samuele Vorpe

Professore ordinario in diritto tributario presso la SUPSI
Responsabile del Centro competenze tributarie e giuridiche della SUPSI
Of counsel at COLLEGAL Studio legale e notarile Attorneys at law, Lugano

Sentenza TF n. 9C_264/2024 del 12 agosto 2024, A. contro Divisione delle contribuzioni del Canton Ticino.

Il Tribunale federale ha stabilito che i guadagni derivanti dalla vendita di unità PPP realizzate su un fondo ricevuto in donazione costituiscono un reddito da attività lucrativa indipendente imponibile, come deciso anche dall’istanza giudiziaria inferiore. L’Alta Corte ha messo in luce la distinzione tra gestione della sostanza privata, il cui utile è esente da imposte, e il commercio professionale di immobili, il cui utile è imponibile, considerando la frequenza delle transazioni, il carattere sistematico e pianificato delle operazioni, la breve durata del possesso, la costituzione di una società semplice e il finanziamento di terzi, il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni, confermando poi che basta uno di questi criteri per ammettere l’esistenza di un commercio professionale di immobili.

Indice
  1. I fatti iniziali
    1. Costituzione di una PPP sul fondo ricevuto in donazione e successiva vendita
    2. L’utile conseguito con la vendita di cinque appartamenti viene assoggettato all’imposta federale diretta
    3. Il fisco ticinese conferma la propria decisione su reclamo
    4. Anche la Camera di diritto tributario respinge il ricorso
  2. Il ricorso al Tribunale federale
    1. Le richieste del ricorrente
    2. Il concetto dell’incremento del patrimonio rispettivamente dell’imposizione del reddito globale netto
    3. La distinzione tra attività lucrativa indipendente e gestione di sostanza privata
    4. Il giudizio dell’istanza giudiziaria inferiore
    5. La verifica degli indizi che possono portare al riconoscimento di un reddito proveniente da un’attività lucrativa indipendente da parte del Tribunale federale
      1. La frequenza delle transazioni
      2. Il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni
      3. La breve durata del possesso
      4. La costituzione di una società semplice e il finanziamento di terzi
      5. Il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari
      6. Basta un solo criterio per qualificare il guadagno come un reddito da attività lucrativa indipendente
    6. Il ricorrente contesta l’ammontare del guadagno determinato dal fisco ticinese
  3. Conclusioni
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